皆さん、こんにちは。東京都西東京市を拠点に、関東一円で一般住宅から集合住宅、ビル、店舗、公共建築まで、幅広い建物の内装左官・外装左官を手掛けている武蔵組です。
マンションには、大きく分けて分譲マンションと賃貸マンションがあります。分譲マンションは購入者の所有物になるため、内装や設備をある程度自由にリフォームすることが可能です。
とはいえ、集合住宅という性質上、一戸建てに比べるとさまざまな制約や注意点があるため、リフォーム前に確認した上で準備を整える必要があります。ここでは、分譲マンションのリフォーム可能な範囲や、リフォーム時の注意点について解説します。
■分譲マンションのリフォームできる箇所・できない箇所
分譲マンションには、個人が所有する「専有部分」と、それ以外のすべての部分である「共用部分」に分けられます。基本的には、マンションの部屋の中が専有部分、エントランス・廊下・階段・エレベーターなどが共用部分と考えればOKです。
専有部分は個人の所有物ですから、自分の意志でリフォームができます。ただ、実際にはいろいろな制約がある他、「実は共用部分」という箇所もあるため注意が必要です。そこで、マンションの部屋におけるリフォームできる箇所・できない箇所を具体的に見ていきましょう。
・リフォームできる箇所
壁紙や床材、天井などはリフォームが可能です。壁紙や床材の張り替え・塗装はもちろん、天井のコンクリートの内側までは専有部分なので、天井高を上げることもできます。ただし、床材は防音性能に影響するため、制約が設けられている場合もあります。
また、室内のドア・建具類は自由にリフォーム可能です。玄関ドアも、内側であれば塗装やシート張りといったリフォームが行えます。キッチン・浴室・トイレといった水回り設備もリフォームが認められていますが、配管の関係で位置が制限される場合があります（詳しくは後述）。
・リフォームできない箇所
バルコニー・ベランダは共用部分として扱われるため、原則としてリフォームできません。バルコニーは災害時の避難経路であると同時に、マンションの外観にも関わる箇所なので、自由なリフォームを認めてしまうと問題が起きる可能性が高いのです。窓サッシも、外観の統一性維持を目的に共用部分として扱い、リフォームを禁じているケースが多く見られます。
また、玄関ドアの外側も共用廊下に面していることから、共用部分として扱われリフォームできないのが一般的です。そして、上下水道やガス管といった配管類や、それらが収められている空間であるパイプスペース（間取り図でPSと書かれている部分）も、基本的にリフォームはできません。つまり、配管類を移動させる工事は行えないのです。
■分譲マンションのリフォームの流れ
分譲マンションのリフォームを成功させるためには、事前に一連の流れを把握しておき、各ステップのポイントを意識して進めることが大切です。マンションリフォームの基本的な流れを、10ステップでご紹介します。
①リフォーム会社に相談
まずは気になるリフォーム会社に相談しましょう。希望のリフォーム内容や現在のお住まいへの不安・不満、リフォームの疑問点や問題、そして予算などをまとめておくとスムーズに相談できます。プランの比較検討のため、最低でも2～3社に相談しましょう。
②現地調査
リフォーム会社の担当者にマンションまで来てもらい、現地調査を実施します。この際、マンションの管理規約と照らし合わせながら、ご要望通りのリフォームができるかどうかを確認することになります。事前に管理規約を用意し、自分でも目を通しておきましょう。
③見積もり～業者選定
相談内容と現地調査の結果をもとに、業者から見積もりが提示されます。各業者の見積もり内容を十分に比較検討し、最適な業者・プランを選びましょう。見積もりやプランに不明点や疑問点があれば、すべて業者に確認することが大切です。
④契約
依頼する業者を決定したら、本契約を結びます。リフォームローンを活用する場合は、事前のローン契約も必要です。一度契約を結ぶと、後から内容を変更することができないため、施工の条件や疑問点などはしっかり確認しておきましょう。
⑤管理組合への届出
契約後は、マンション管理組合へ工事の届出を行います。トラブルを避けるためにも、管理組合との綿密なやり取りは重要です。マンションリフォームの実績が豊富なリフォーム会社なら、届出に関するアドバイスもしてくれるのでスムーズに進みます。また、届出や各種手続きを代行してくれるリフォーム会社もあります。
⑥他の居住者への説明・あいさつ
リフォーム工事は騒音や振動、荷物の搬入などによって、周囲に迷惑をかける場合があります。トラブルを防ぐためにも、他の居住者への工事内容の事前説明は必須です。説明自体はリフォーム会社が行ってくれますが、施主様からも近隣の居住者へのあいさつ回りをしておくと安心です。
⑦仮住まいへの引っ越し（必要な場合）
リフォームの内容によっては居住したままでの工事ができず、仮住まいへの引っ越しが必要になる場合があります。工事の開始前に引っ越しを終えられるよう、仮住まい探しは早めに行いましょう。特に引っ越し繁忙期の3～4月は注意が必要です。
⑧着工
準備がすべて済んだら工事を開始します。工期が長い場合は中間検査があるため、立会いを行ってください。工事中でも気になる点や不安な点がある時は、遠慮なく業者に確認することが大切です。連絡を密に取っておけば、トラブルを防いでスムーズに工事を進められます。
⑨工事完了～引き渡し
工事が完了したら、リフォーム業者の立会いのもとで確認を行い、問題がなければ引き渡しを受けます。もし現場の状態や業者の説明に問題・疑問点があれば、完了確認書に署名する前に必ず確認を取ってください。
⑩完了報告～事後の対応
工事完了後は、周辺の居住者に完了の報告をするのがおすすめです。仮住まいに移っていた場合は、工事完了後に戻ってくることになるので、その報告も兼ねて行うといいでしょう。
なお、工事の完了直後は問題がなくても、後になって不具合に気づく場合もあります。その時は早めに業者に連絡し、保証内容に基づいて対応してください。
■分譲マンションのリフォーム時の注意点
分譲マンションのリフォームでは、「工事の内容を巡って他の居住者とトラブルになった」「思うような工事ができず中断」といったトラブルが発生するケースが少なくありません。失敗を防ぐためには、注意点を理解した上で計画を立てる必要があります。特に意識しておきたい3つの注意点をご紹介します。
・管理規約を必ず確認し、管理組合の承諾を得る
分譲マンションのリフォームは、管理規約を守りつつ行う必要があります。また、事前の管理組合への届出と承諾も必要です。もし管理規約に違反するリフォームを行ったり、管理組合の承諾なしに工事を進めたりした場合は、工事の中止や原状回復（元に戻すこと）を求められる場合もあります。
トラブルを防ぐためにも、事前に管理規約を確認し、管理組合の承諾を得ておくことが大切です。特に注意が必要な点としては、専有部分の改修工事における制約や、近隣へのあいさつの範囲・同意書の有無、施工可能日と作業時間、申請書類の形式、その他マンション独自の遵守事項などが挙げられます。リフォーム業者とともに確認しておきましょう。
・水回りのリフォームは自由にできない場合も
前述したように、マンションの水道管やガス管といった配管類は共用部分であり、原則として動かせません。その影響で、キッチン・トイレ・洗面所・浴室といった水回りのリフォームは、設備の設置場所などが限定される傾向にあります。どの程度の工事が可能なのか、業者に確認してもらった上で計画を立てましょう。
また、水回りのリフォームは費用が高額になりがちです。業者によってはお得なセットリフォームプラン（水回り設備をまとめてリフォームするプラン）を用意している場合もあるので、必要に応じて検討してみてください。
・壁紙が直張りの場合がある
壁紙は、下地となるボードに張られているのが一般的です。しかし、マンションは鉄筋コンクリート造の建物が多く、コンクリートに壁紙が「直張り」されている場合があります。
壁紙の種類によっては、コンクリートにうまく張れないケースもあるため注意が必要です。壁紙リフォームはDIYでも取り組みやすく人気ですが、マンションの場合は専門業者に相談するのが望ましいでしょう。
また、壁紙のリフォームはサンプルを見て色・柄を決めますが、サンプルが小さいと実際に張った時の様子をイメージしづらく、施工後に「思っていたのと違う！」というトラブルが起きがちです。リフォーム業者には、なるべく大きめのサンプルを用意してもらいましょう。
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■まとめ
武蔵組は、内装左官・外装左官の専門業者です。設計から施工、アフターフォローまで完全自社対応しております。中間マージンが発生せず、小回りが利いてレスポンスも早い、ローコスト・ハイクオリティのサービスを提供できるのが強みです。
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